自拆自建是指房屋所有权人自己拆除属于自己的房屋，在原地再建新的房屋的行为。
自拆自建房屋是不需要补偿安置的行为，不适用《城市房屋拆迁管理条例》，不需要办理《房屋拆迁许可证》。
行为概念
自拆自建指的是房屋所有权人自主拆除自己的房屋，然后在原址上建造新的房屋。自拆自建不需要进行补偿和安置，而且不受《城市房屋拆迁管理条例》的限制。
相关事件
成都搁浅的老小区
武侯区中央花园二期是四川省第一批商品房，于1998年建成，共有72栋楼，3295户业主。然而，小区存在一些房屋开裂、钢筋外露等安全隐患。为了解决这些问题，2018年9月，中央花园二期业主向政府部门表示了改造意愿。经过多次投票，业主们最终达成了99.99%的同意率，决定在原址开展自拆自建。同年12月，武侯区委办公室回复称，如果业主都同意改造重建，街道将会协助推动该项目的实施。在业委会和志愿者的努力下，小区第一轮业主意愿同意率达到了96.7%。然而，重建申请被告知不符合政策。最终，2021年11月，武侯区委书记到小区调研时提出了自拆自建模式。2023年5月25日，业委会提交的报告得到了晋阳街道办及武侯区相关部门的认可。截至2023年9月，开发商已经在着手出方案。
各界看法
“自拆自建确实属于全国首例，没有相关经验可以借鉴，目前看起来推动工作困难重重。城市更新、旧房改造，本身难度就很大。”赵秀池认为，没有政府主导、相关政策支持，自筹自建是不可能的。该项目能否实现业主目标，需要与政府相关部门协商。要将其纳入城市更新计划，参考现有城市更新的政策优惠，如资金和税收补贴，通过土地利用和容积率调整，吸引社会力量参与，可以利用适老项目、停车场、幼儿园等盈利项目来增加项目收益以平衡资金。赵秀池认为当前老旧小区改造通常使用容积率政策平衡资金，但容积率受城市规划限制，这在核心区将面临困难达成预期目标。
清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚教授认为，从业主们反映的情况看，恐怕像这样上万人的社区完完整整地推倒重来，至少从现有信息看依据是不足的。
南京首个“自拆自建房”
自建新房
南京市市虎踞北路4号5幢是一座新式二层小楼，被公开报道为全国范围内首个由产权人自筹资金进行危房翻建的项目，并被视为惠民工程。2013年，城西干道桥改为隧道，可能由于高架桥爆破对5幢造成了最后一击，小楼外立面出现裂痕，在专业团队的危房鉴定后，于2014年被批准为危房。产权人自筹资金翻建后，建筑从原来的砖木结构变成混凝土框架结构并使用年限更新，需要申请新的房产证。业主们自发组织，并在各个行政管理部门进行交涉，但自2022年5月交房后一直未拿到房产证。
导致原因
其中，房产证未能正常发放的原因首先是一张遗失的规划核准图。房产证通常由代建单位办理，原本应在交房前完成测绘，但业主提早“抢住”此过程留下了隐患。在申请测绘学时，房产测绘部门需要查核整座建筑的规划核准图，但产权人提交的材料中缺少一张盖有规划局审定专用章的一二层平面图。此外，新门牌号码未下发，无法完成测绘报告，消防验收未完成，无法进行竣工备案，还存在未验先住等问题。
后续问题
2023年9月15日，业主提交的沿用原门牌的申请被市局退回，正在依据新门牌规定进行处理。关房公司项目负责人王经理解释，该处的建筑翻建严格按照“三原”原则操作，但现有的消防设备无法达到当前标准，例如消防通道标准等，导致驳回验收。9月20日，王经理与业主在鼓楼区政府会议室再次沟通。此次他带来了《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收改革实施方案（2.0版）》，这是2022年7月发布的一个文件，对“三原”项目进行明确规定，改造利用单位应当编制消防实施方案，针对薄弱环节进行性能化补偿，翻建后不得降低建筑消防安全水平，确保提升其安全性。王经理补充说，截至2023年9月仍在等待公安部门颁发的新门牌号码，但他提醒业主，因业主蒋宝芬家的测绘学尚未完成，可能导致其他业主的测绘报告无法盖章。
各界看法
南京长江都市建筑设计股份有限公司总经理董文俊表示，该项目能够取得成功，离不开政府的关注和推动。然而，并非每个项目都需要房产局局长担任组长。他建议相关部门可以将此案例作为专项课题进行研究，以探索完善的制度和工作机制。
民盟北京市委城建更新委副主任、雅颂城脉董事长秦刚表示，虎踞北路4号5幢是一项城市更新微观案例，彰显了协商互助共建共治的公民意识，具有深远的意义。长期以来，政府往往通过大包大揽的方式拆迁老旧危房，但这种方式并不能激发产权人或相关方的积极性，反而不利于城市更新的良性运转。对于“自拆自建”模式，秦刚认为其可复制性仍有待考察，该模式存在申请批复和产权证问题，也涉及多个领域，非专业人士难以胜任。要推广这个模式，必须进行顶层设计，政府需要制定标准化的准则，并扮演引导和支持的角色，提高社会治理能力。
参考资料
成都万人小区自拆自建调查：无前例可循，业主忧烂尾.百家号.2023-10-10
成都老小区“换新记”：99%业主同意自拆自建，正等待当地批示.百家号.2023-10-10
南京首个“自拆自建房”，为何困在“最后一米”？.百家号.2023-10-10
南京:首个“自拆自建房”困在“最后一米”.千龙网.2023-10-10
首个“自拆自建房”，困在“最后一米”.百家号.2023-10-10